Achat de murs commerciaux, comment ne pas se tromper !
Les murs commerciaux représentent des biens immobiliers destinés à abriter des activités commerciales. Caractérisés par leur utilisation spécifique, ces biens comprennent généralement des espaces destinés à des commerces, des bureaux ou toutes autres activités professionnelles (hôtel restaurant, brasserie, restauration rapide). Leur acquisition implique souvent la propriété du bâtiment, excluant le fonds de commerce, et peut offrir aux investisseurs une source de revenus stable grâce aux loyers perçus. La valeur de ces biens dépend de nombreux facteurs dont les plus importants qui se définissent par la localisation, la superficie, l'état du bâtiment, l’emplacement exact au sein du bâtiment (rez de chaussé, rez de jardin, ouvert sur une rue commerçante, rue piétonne) et le potentiel commercial (propose une place de parking,..). Les murs commerciaux peuvent être achetés dans le but d'y abriter sa propre entreprise, ou tout simplement de générer des revenus locatifs à long terme. Mais une acquisition exige une gestion minutieuse de tout un ensemble de caractéristiques non négligeables, nécessitant bien souvent l’intervention d’une agence.
C’est pourquoi nous vous proposons de faire un tour global des éléments importants à prendre en compte pour vous assurer la meilleure acquisition possible.
Découvrez tout ce qu'il faut savoir avant d'investir.
Murs commerciaux et fonds de commerce : les différences à connaître
Les murs représentent la propriété physique du local, tandis que le fonds englobe l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation du commerce (clientèle, enseigne, droit au bail). Cette distinction fondamentale oriente l'investisseur vers des obligations et des avantages différents.
Dans quel but acheter ? (pour soit ou pour investir ?)
L'objectif d'acheter des murs commerciaux diffère en fonction des motivations de l'acheteur. Certains acquièrent ces biens dans le but d'y établir et développer leur propre entreprise, offrant ainsi une stabilité à long terme en évitant le paiement de loyers à des tiers, pour d’autres, c’est le choix d'investir en vue de générer des revenus locatifs, diversifiant ainsi leur portefeuille d'investissement. Cette stratégie offre des avantages financiers à travers les loyers perçus et la potentielle appréciation de la valeur du bien sur le marché immobilier.
En somme, l'achat de murs commerciaux peut être motivé par des considérations entrepreneuriales, visant à créer un lieu d'activité commerciale, ou par des objectifs d'investissement, cherchant à optimiser les rendements financiers à travers la détention et la location de biens immobiliers commerciaux.
Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?
Investir dans des murs commerciaux présente des avantages significatifs telle qu’une stabilité financière à long terme non négligeable, mais cela s'accompagne forcément de certains inconvénients.
Les avantages d’un tel projet immobilier :
L'acquisition de murs commerciaux offre une stabilité financière à long terme, générant des revenus réguliers à travers les loyers, et constituant un actif tangible. La diversification du portefeuille d'investissement et la possibilité de valoriser le bien au fil du temps en font une option tout aussi attrayante.
> Revenus réguliers : l'investissement dans des murs commerciaux génère des revenus réguliers à travers les loyers payés par les locataires. Ces revenus peuvent offrir une source stable de flux de trésorerie. Toutefois nous vous conseillons vivement de demander à une agence pour trouver les sous locataires fiables.
>Contrats de baux à long terme : les baux commerciaux ont souvent des durées plus longues que les baux résidentiels.
>Valorisation du bien : la valeur des murs commerciaux peut augmenter avec le temps, offrant la possibilité de réaliser des plus-values lors de la revente. L'amélioration de la zone environnante ou des rénovations peuvent également contribuer à la valorisation du bien.
>Contrats Triple Net (NNN) : certains contrats de location commerciale sont de type triple net, où les locataires assument les coûts d'entretien, d'assurance, et de taxes ce qui permet de soulager le propriétaire de certains coûts opérationnels.
>Adaptabilité aux évolutions du marché : certains locaux commerciaux peuvent être adaptés à différents types d'entreprises, offrant une certaine flexibilité pour répondre aux évolutions du marché.
>Impact limité des facteurs économiques : contrairement à d'autres types d'investissements, l'immobilier commercial peut être moins sensible aux fluctuations économiques, surtout lorsque le bien est situé dans une zone économiquement stable.
>Possibilité d'utilisation propre : si l'investisseur possède également une entreprise, l'achat de murs commerciaux offre la possibilité d'utiliser le local pour son propre commerce, éliminant ainsi le besoin de louer un espace.
>Avantages fiscaux : certains avantages fiscaux, tels que l'amortissement du bien et la déduction des coûts d'entretien, peuvent être disponibles pour les investisseurs dans l'immobilier commercial.
Les inconvénients à ne pas négliger
Mais ces avantages se heurtent à quelques, inconvénients qu’il est important de détailler :
>Coûts d'entretien et de gestion : Les propriétaires de murs commerciaux sont généralement responsables des coûts d'entretien et de gestion du bien. Cela inclut les réparations, l'entretien des équipements, et éventuellement les coûts de gestion si vous faites appel à une agence immobilière.
>Risque de dépréciation : La valeur des biens immobiliers peut fluctuer en fonction des conditions du marché. Une dépréciation peut entraîner une perte financière si le bien est revendu à un prix inférieur à celui d'achat.
>Changements législatifs : Les changements dans la législation liée à l'immobilier commercial peuvent avoir un impact sur la rentabilité en influençant les droits et responsabilités des propriétaires.
>Gestion des locataires : La gestion des locataires peut être complexe, notamment en cas de retards de paiement, de litiges, ou de négociations de baux.
>Adaptabilité aux tendances du marché : Certains types de locaux commerciaux peuvent devenir obsolètes en raison des évolutions du marché ou des changements dans les habitudes de consommation.
>Durée des baux : Les baux commerciaux ont généralement une durée fixe. Si un locataire (bailleur) quitte les lieux avant la fin du bail, cela peut entraîner des périodes de vacance et des coûts de recherche de nouveaux locataires.
>Sensibilité à l'économie : Demande à être accompagné par une agence pour appréhender une fluctuation économique.
Acheter seul ou via une agence : la décision cruciale
Le choix entre acheter directement des murs commerciaux ou passer par une agence immobilière dépend de divers facteurs tels que l'expérience de l'acheteur, sa connaissance du marché, et la complexité de la transaction.
Le recours à une agence immobilière, qui apporte une connaissance approfondie du marché local, permettra de fournir des conseils éclairés sur la valeur des biens et les tendances du secteur. Leur expertise juridique peut faciliter la gestion des aspects administratifs et légaux de la transaction, y compris la rédaction des contrats et la vérification des documents liés à la propriété. Les agences immobilières ont également un réseau étendu, ce qui facilite forcement la recherche de biens correspondant aux critères spécifiques de l'acheteur. Enfin, elles peuvent jouer un rôle crucial dans la négociation des conditions d'achat.
L’assistance d'une agence simplifie considérablement le processus d'achat, avec un accès à d’informations clés non négligeables et permet ainsi à l'acheteur de prendre des décisions réfléchies tout au long de la transaction.
Contactez-nous pour discuter ensemble de votre projet d’achat de murs commerciaux
L'investissement financier à anticiper
Sources de financement, frais... le volet financier du projet est à anticiper dans son ensemble
Le financement : les différentes options à explorer
L'achat de murs commerciaux peut être financé par des prêts bancaires classiques, des crédits immobiliers professionnels, ou encore des aides gouvernementales.
Parmi ces aides on peut citer :
- La prime d'aménagement du territoire (PAT)
- Le Fonds de développement économique et social (FDES)
qui permettent d’apporter un soutien financier aux entreprises qui s'installent dans certaines zones.
Les entrepreneurs peuvent également recourir à des apports personnels provenant :
- des liquidités personnelles
- de l'épargne mobilisée (livret, PEL,...)
- via des investisseurs
afin de renforcer leurs capitaux propres et faciliter la négociation.
Les frais à prévoir : notaire, travaux, et tout autres coûts
Lors de l'acquisition des murs d'un local commercial, plusieurs frais additionnels sont à considérer au-delà du simple prix d'achat. La préparation d'un budget adapté est essentielle pour éviter des surprises financières.
Vérifions en détail les principaux frais à anticiper :
Frais de notaire :
Les frais de notaire sont des coûts légaux liés à la transaction immobilière. Ils comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire, et les divers frais administratifs.
Frais d'agence immobilière :
Si l'acquisition passe par une agence immobilière, des frais d'agence peuvent s'appliquer. Ces frais représentent généralement un pourcentage du prix d'achat et sont négociables dans une certaine mesure. Il est recommandé de clarifier ces coûts dès le début du processus d'achat.
Frais de garantie :
Certains prêts immobiliers nécessitent la mise en place d'une garantie, telle qu'une hypothèque ou une caution.
Frais de gestion :
Si le local commercial est destiné à la location, des frais de gestion peuvent être applicables si vous engagez une agence de gestion immobilière pour s'occuper des aspects administratifs et de maintenance.
Travaux de rénovation ou d'aménagement :
L'état du local commercial peut nécessiter des travaux de rénovation ou d'aménagement dont les coûts potentiels sont à inclure dans le budget global. Ces travaux peuvent concerner la conformité aux normes, l'accessibilité, ou simplement être liés à des améliorations pour optimiser l'espace.
Taxes foncières et charges associées :
Les propriétaires de biens immobiliers sont soumis à des taxes foncières qui varient en fonction de la localisation et de la valeur du bien. Certains locaux commerciaux peuvent également être assujettis à des charges de copropriété.
Éventuels frais de déménagement :
Si le local commercial est destiné à être occupé par une entreprise, des frais de déménagement seront nécessaires pour transférer l'ensemble des équipements et stocks, ainsi que le personnel vers le nouveau lieu.
Coûts liés aux prêts immobiliers :
Si l'acquisition est financée par un prêt immobilier, des frais liés à ce prêt peuvent s'appliquer, tels que les frais de dossier, les frais d'assurance emprunteur, et les intérêts sur le prêt.
Procédure et objectifs
Quelles sont les procédures à prévoir chez le notaire ? Mais aussi comment lire une annonce ? Voici quelques clés pour mieux évaluer votre projet.
Dans quel but acheter ? (pour soit ou pour investir ?)
L'objectif d'acheter des murs commerciaux diffère en fonction des motivations de l'acheteur. Certains acquièrent ces biens dans le but d'y établir et développer leur propre entreprise, offrant ainsi une stabilité à long terme en évitant le paiement de loyers à des tiers, pour d’autres, c’est le choix d'investir en vue de générer des revenus locatifs, diversifiant ainsi leur portefeuille d'investissement. Cette stratégie offre des avantages financiers à travers les loyers perçus et la potentielle appréciation de la valeur du bien sur le marché immobilier.
La lecture d’une annonce : les clés pour comprendre
La lecture approfondie des détails de l’annonce immobilière est avant tout primordiale.
Pour comprendre le prix regardez bien :
>>La taille de la propriété
>>Son emplacement (comprenant la proximité des infrastructures et leur accessibilité)
>>Son potentiel et caractéristiques propres (dispose de grandes pièces, de grandes vitrines, d’une place de parking, d’une terrasse, mezzanine …)
>>Les tendances du marché local
Attention aux photos qui sont mises en avant mais qui peuvent cacher certains défauts. Rien ne remplace une visite.
Soyez également attentifs, s’ils sont présents, sur les détails du bail en cours, y compris sur la durée restante, les conditions et les éventuelles conditions particulières. La mention des frais, taxes et potentiels travaux à prévoir peuvent y figurer.
L’estimation de la valeur : quelques indices pour évaluer le juste prix
Comme précisés précédemment, de nombreux critères sont à prendre en compte :
>>la localisation stratégique (en impliquant les contraintes urbanistiques, les évolutions futures de la zone et la visibilité)
>>l’étude des réglementations
>>l'état du bien
>>la surface commerciale et totale
>>la rentabilité potentielle
>>l’examen de l’historique des loyers
>>la comparaison avec des biens similaires
>>la prise en compte des tendances du marché local
L’approche globale de ces facteurs permet de déterminer si le prix annoncé reflète fidèlement la valeur réelle du local commercial, orientant à une décision d'achat mesurée.
Néanmoins le recours à une agence immobilière restera le moyen fiable et conseillé pour trouver votre local commercial adéquat.
De la visite à la signature chez le notaire
La procédure d'acquisition des murs commerciaux, de la visite initiale à la signature, suit un processus bien défini :
Une fois un local commercial identifié par un potentiel acquéreur, les visites y sont effectuées pour évaluer l'état général du bien, ses caractéristiques, et son adéquation aux besoins commerciaux. Si les conditions conviennent à l'acquéreur, les négociations peuvent alors débuter pour déterminer les conditions d'achat, y compris le prix et les éventuelles clauses particulières pour arriver à un accord établi. Un compromis de vente est signé suite à cela, engageant les deux parties à poursuivre la transaction. La procédure implique la préparation de documents légaux, l'examen des autorisations nécessaires et la réalisation d'éventuels diagnostics techniques. Enfin, la signature de l'acte de vente chez le notaire officialise la transaction, transférant la propriété du vendeur à l'acheteur.
Conclusion
L'achat de murs commerciaux offre de nombreux avantages financiers attractifs mais demande également une gestion complète des locataires et de multiples coûts. Dans ce contexte, l'expertise d'une agence immobilière s'avère essentielle. Ces professionnels peuvent vous guider tout au long du processus, de la recherche du bien idéal à la gestion quotidienne, fournissant un accompagnement précieux pour maximiser les avantages et atténuer les risques associés.
La collaboration avec une agence immobilière offre non seulement une compréhension approfondie du marché, mais également une assistance dans les aspects légaux, la négociation, et la gestion des éventuels défis, contribuant à une expérience d'investissement plus réussie et un allègement financier.
